Trendwende Büroarbeit: Immer stärkerer Leerstand bei Gewerbeimmobilien

Die Pandemie mag zwar vorbei sein. In zumindest einem Punkt der Arbeitswelt hat sie jedoch einen dauerhaften Eindruck hinterlassen – beim Thema Präsenzarbeit und Remote Work. Zusammen mit weiteren Realitäten der derzeitigen (Arbeits-)Welt war der Impakt so groß, dass der Markt für Büroimmobilien sich auf unabsehbare Zeit verändert hat; nicht zum Positiven.

Die Gründe und Auswirkungen dieses Wandels haben wir auf den folgenden Zeilen ebenso im Detail skizziert wie die Chancen.

1. Arbeitsweltwandel im Hauruck-Modus: Remote Work als Primär-Auslöser

Es gibt verschiedene Gründe, warum der Büroimmobilienmarkt vor schweren Herausforderungen steht. Keiner davon dürfte jedoch für sich so gewichtig sein wie Remote- oder Heimarbeit. Dazu ist es nötig, die Situation vor, während und nach der Pandemie zu betrachten.

Die Lage vor der Pandemie

2018, zwei Jahre vor Pandemiebeginn, arbeiteten 36,7 Prozent aller Beschäftigten in Deutschland in einem wie auch immer gearteten Bürojob. Zum Vergleich: 2006 waren es nur 33,3 Prozent.

Da Büroarbeit schon seinerzeit gänzlich unter Zuhilfenahme digitaler Techniken funktionieren konnte, hatten, bis auf wenige Ausnahmen, all diese Menschen zumindest die theoretische Möglichkeit zu Remote Work.

Tatsächlich waren dies jedoch nur Basiswerte. Denn schon 2016 kam eine Auswertung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung zum Ergebnis, 40 Prozent aller Jobs könnten remote funktionieren. 2020 vermeldete das Ifo-Institut, dies sei sogar bei 54 Prozent aller Arbeitsplätze der Fall.

Bis Corona blieben diese Zahlen jedoch zu einem hohen Maß theoretischer Natur. Die Praxis sah in den letzten Jahren vor Pandemiebeginn so aus:

• Lediglich ein Viertel aller Betriebe offerierte mobile Distanzarbeit – allerdings boten nur acht Prozent Homeoffice an. Und nur bei einem Sechstel davon handelte es sich um regelmäßige Heimarbeit mindestens einmal wöchentlich.
• 2017 hatten 22 Prozent der Beschäftigten Erfahrungen mit gelegentlicher Heimarbeit. Die meisten davon jedoch eher stunden- als tageweise und äußerst selten/unregelmäßig. Lediglich 22 Prozent der wenigen mit Heimarbeit vertrauten Beschäftigten taten dies ganztägig.

Im Vergleich mit den vorherigen Jahren waren das zaghafte Steigerungen, jedoch keinesfalls mehr. Remote Work und Heimarbeit nahmen lediglich sehr behäbig zu, während die Möglichkeiten durch digitale Workflows und Techniken deutlich rascher und stärker wuchsen.

Dieser langsame, evolutionäre Anstieg sorgte für eine relativ gute Auslastung des deutschen Büroimmobilienmarktes. 2019 belief sich die Leerstandsquote auf lediglich 3,4 Prozent. Dies stellte einen extremen Tiefpunkt der vorangegangenen Jahre dar. 2005 beispielsweise betrug der Wert 8,7 Prozent, 2010 immer noch 8,2 Prozent.

Die Lage während der Pandemie

Dann jedoch kam das Coronavirus. Es, respektive die Maßnahmen, um es einzudämmen, wirkte wie ein Remote-Booster – nicht zuletzt aufgrund der gesetzlichen Pflicht, Heimarbeit anbieten zu müssen, sofern keine zwingenden betrieblichen Gründe dagegensprachen.

Die Wirkung war beeindruckend: 45 Prozent aller deutschen Berufstätigen kamen dadurch wenigstens zeitweilig mit Heimarbeit in Kontakt – lediglich elf Prozent weniger als das Ifo-Institut 2020 für möglich gehalten hatte.

Doch nicht nur Arbeitnehmer lernten Remote Work hierbei kennen. Für die Unternehmer und Existenzgründer entstand ebenfalls ein Wandel:

• Durch den zwangsweisen Kontakt mit dieser Arbeitsform wurden viele Vorurteile abgebaut. Zwar war die Pflicht bei den meisten Arbeitgebern unbeliebt. Dennoch konnten viele Firmen Vorteile für sich entdecken – sei es direkter Natur wie Einsparungen oder aus indirekten Gründen wie etwa leistungsfähigere Mitarbeiter.
• Ebenso wurden in vielen Unternehmen zwangsläufig teils beträchtliche Investitionen getätigt und Arbeitsabläufe umfassend abgeändert, um ein vollständiges Remote-Funktionieren zu ermöglichen – es war schließlich unabsehbar, wie lange das Virus grassieren würde.

Die Pandemie mag Remote Work erzwungen haben. In ihrem Verlauf wurde jedoch vielen Beteiligten klar, dass es sich hierbei nicht um eine negative Form des Zwangs handelte.

An diesem Punkt sind sich Experten uneins, wie sich Distanz- und Heimarbeit ohne diese Ausnahmesituation entwickelt hätten. Einig ist man sich nur bei einem Punkt: Das Entwicklungstempo wäre beträchtlich geringer gewesen. Ob sich allerdings bis Ende dieses Jahrzehnts oder darüber hinaus ähnliche Zahlen „evolutionär“ entwickelt hätten, ist Gegenstand einer Debatte.

Die Lage nach der Pandemie

Als sich ein Ende der Pandemie abzeichnete und weltweit die Regeln gelockert wurden, gab es durchaus Firmen, die zum Status quo ante zurückkehren wollten und es taten – darunter nicht nur kleine Unternehmen und solche außerhalb der Remote-affinen Tech-Branche; ganz im Gegenteil.

Apple etwa verordnete ab September 2022 mindestens drei Präsenztage wöchentlich.  Im Sommer 2023 ging Google einen ähnlichen Weg. Im gleichen Zeitraum befand Sam Altman, CEO des KI-Vorreiters OpenAI:

„Ich glaube, es war einer der seit langem schlimmsten Fehler der Tech-Industrie, dass jeder glaubte, er könne für immer vollständig remote arbeiten und Startups könnten nicht zusammen sein, ohne dass es einen Verlust von Kreativität gäbe. […] Ich würde sagen, das Experiment ist vorbei und die Technologie ist noch nicht gut genug, damit Menschen vollständig und dauerhaft remote arbeiten können; besonders in Startups.“

Mit dieser Ansicht ist der Kopf des ChatGPT-Mutterkonzerns nicht allein. Unter anderem die Chefs von Disney und Starbucks sehen es ähnlich. Elon Musk drückte ebenfalls sein Unbehagen gegen Remote Work aus. Der in San Francisco beheimate Wagniskapitalgeber Founders Fund will offenbar sogar nur noch Startups finanzieren, die keine Remote-First-Kultur pflegen.

Doch so laut diese Stimmen sein mögen, so sehr gibt es doch Unternehmen und Unternehmer, die es gänzlich anders betrachten. Siemens etwa sieht deutliche Vorteile in einer insgesamt flexibleren Arbeitsweise. Personalchefin Judith Wiese drückte es folgendermaßen aus:

„Wir haben schon ganz früh eine Leitlinie für unser Unternehmen ausgegeben, die besagt, dass wir an zwei bis drei Tagen pro Woche mobil arbeiten möchten – egal, von wo aus. Und damit sind wir auch durchgestartet in die berühmte neue Normalität. […] Wenn es optimal läuft, profitieren beide davon. Denn die Mitarbeitenden bekommen deutlich mehr Flexibilität. Das ist eine der Freiheiten, die sie in der Pandemie gewonnen haben und die sie unbedingt behalten wollen, was wir voll unterstützen. Das sagen uns unsere Leute auch.“

Deutschlands Software-Gigant SAP lässt seinen Mitarbeitern gänzlich freie Wahl. Ähnlich sieht es bei vielen anderen großen Unternehmen aus – wobei sich ein Fokus auf hybride, flexible Arbeitsformen deutlich erkennen lässt. Also weder Remote- noch Anwesenheitspflicht. Allerdings: Das hat nicht nur mit „gutem Willen“ zu tun.

2. Arbeitnehmerwillen, Arbeitnehmerhebel

Die Pandemie als „Kickstarter“ für Remote Work. Ein äußerst treffender Vergleich. Im Sommer 2023 konnte das Statistische Bundesamt für das vorangegangene Jahr bemerkenswerte Zahlen vermelden:

• Für ein Viertel aller Berufstätigen war zumindest gelegentliche Distanzarbeit zur Normalität geworden. Typischerweise tageweise und mehrmals monatlich. Real entspricht das einer Verdoppelung im Vergleich mit präpandemischen Zeiten.
• Zwar hatte sich 2022 der Anteil der Vollzeit-Remote-Arbeitenden im Vergleich zum Vorjahr etwas reduziert. Mit 7,4 Prozent aller Beschäftigten lag der Wert jedoch weiterhin überdeutlich höher als vor Corona.

Einiges hiervon lässt sich mit den positiven Erfahrungen vieler Unternehmen während der Pandemie erklären. Für viele Experten ist jedoch klar, wer hier wirklich die treibende Kraft ist – die Berufstätigen.

Durch Corona und den Ukraine-Krieg sowie davon ausgelöste Faktoren wie die Inflation hat sich der schon zuvor bestehende Fachkräftemangel nochmals deutlich verschärft. Diese Tatsache trifft auf eine arbeitende Bevölkerung, die in der großen Masse der Distanzarbeit gegenüber „positiv“ eingestellt ist – um es vorsichtig zu formulieren.

• So vermeldete die Hans-Böckler-Stiftung im Frühjahr 2023, allein drei Viertel aller Beschäftigten, die pandemiebedingt Remote Work kennengelernt hatten, würden es weiterhin bevorzugen, wenigstens teilweise zuhause zu arbeiten. Hierzu müssen naturgemäß noch jene hinzugerechnet werden, die schon vor Corona Remote-Erfahrungen hatten.
• 2022 berichtete Deloitte in einer großangelegten Studie, in 82 Prozent aller befragten Unternehmen würde Heimarbeit von der Majorität der Angestellten regelmäßig wahrgenommen.
• Dieselbe Studie berichtet, 93 Prozent aller Bewerber würden Homeoffice bzw. Remote Work erwarten.

Letzteres ist der für dieses Kapitel entscheidende Wert – zumal andere Betrachtungen zu ähnlichen Ergebnissen kommen. Der Tenor:

1. In sehr vielen Unternehmen herrscht starker bis dramatischer Fachkräftemangel.
2. In vielen dieser Firmen geht es um Arbeitsplätze, die problemlos (teilweise) remote durchgeführt werden können.
3. Arbeitnehmer wissen um diese Situation und nutzen sie, um Remote Work zur Grundbedingung bei Bewerbungen zu machen.

Viele Firmen haben daher schlicht keine andere Wahl. Distanzarbeit ist für extrem viele Büroarbeits-Fachkräfte ein wichtiges, wenn nicht sogar das maßgebliche Kriterium bei der Wahl von Arbeitgebern geworden. Immer wieder berichten Firmen, die nach Corona die Präsenzarbeit wieder verstärkt haben, sogar von Kündigungswellen, bei denen genau das als Grund genannt wurde.

Doch beugen sich nicht nur Unternehmen dem Druck von potenziellen Mitarbeitern. Ebenso hat der Fachkräftemangel mittlerweile vielerorts ein Niveau angenommen, das es schlicht nicht mehr gestattet, nur regional nach Bewerbern zu suchen – oder darauf zu hoffen, die Region sei attraktiv genug, um Fachkräfte zu einem Umzug zu motivieren.

Insofern handelt es sich um eine Mischung aus Druck und Selbsterkenntnis, die zu der heutigen Situation geführt hat. Sie wird verstärkt durch die vielen Vorteile, die Heimarbeit Unternehmen tatsächlich bieten kann.

3. Leerstandsquoten bei Büroimmobilien: Noch nicht dramatisch, aber besorgniserregend

Gehört das Büro zu einer aussterbenden Art? Nun, derzeit noch nicht. Allerdings ist es unübersichtlich, wie stark sich alle Faktoren mittlerweile auswirken.

Die aktuellen Markdaten

Jeder Vollzeitarbeitsplatz, der gänzlich remote durchgeführt wird, macht einen Büroarbeitsplatz überflüssig. Gehen wir von den genannten 7,4 Prozent der Beschäftigten aus, die real dauerhaft zuhause arbeiten, dann wären ebenfalls 7,4 Prozent der Büroarbeitsplätze überflüssig.

Selbst, wenn es sich nur um teilweise Distanzarbeit handelt, wie sie von den meisten Unternehmen und Beschäftigten präferiert wird, reduziert sich die Notwendigkeit für Büroarbeitsplätze dennoch. Und zwar um die Anzahl von Beschäftigten, die sich aufgrund ihrer Arbeit einen Büroarbeitsplatzt teilen können. Wenn etwa in einem Unternehmen nur eine Anwesenheitspflicht für einen Wochentag besteht, dann genügt ein Arbeitsplatz für fünf Mitarbeiter – wo vor der Pandemie fünf Arbeitsplätze notwendig waren.

Nun ist die derzeitige Leerstandsquote in deutschen Büroimmobilien (noch) nicht katastrophal. In den zwölf Oberzentren beträgt sie 4,4 Prozent; in den größten Städten wird ein gemittelter Wert von 5,2 Prozent erreicht – wobei es starke Ausreißer gibt. Etwa Düsseldorf mit derzeit 8,7 und Frankfurt mit 8,5 Prozent.

Speziell mit etwa den Jahren 2005 und 2010 gab es in der jüngeren Vergangenheit deutlich schwierigere Situationen. Eines allerdings lässt sich nicht von der Hand weisen: Es sind gerade die älteren Durchschnitts-Büroimmobilien, die extrem an Attraktivität eingebüßt haben – egal ob im Vergleich mit dem Homeoffice oder alternativen Remote-Arbeitsorten.

Das zeigt sich im Vergleich der Spitzenmieten: In Köln und Düsseldorf beispielsweise sind diese binnen eines Jahres bis Sommer 2023 um 29, respektive 26 Prozent angestiegen. Wo Firmen weiterhin auf Büros setzen, zeigt der Trend also ganz klar in Richtung sehr moderner, repräsentativer und oftmals kleinerer Immobilien in typischerweise bester Lage. Just das ist ein Nachweis dafür, wie sehr die Bedeutung von herkömmlichen Büros schon heute spürbar gesunken ist.

Problem Bautätigkeit

Wenn Beschäftigte vor Ort arbeiten, dann möchten sie das nur, wenn es sich um attraktive, moderne Büroflächen handelt. Andernfalls gewinnt das Homeoffice. Schwieriger noch: Je nach persönlicher Situation können selbst derartige zeitgenössische Immobilien nicht jeden überzeugen – einfach, weil viele Menschen andere Vorteile in der Remote-Arbeit sehen.

Beispiel Berlin: 2019 betrug der Leerstand dort gerade einmal 1,2 Prozent. Im ersten Quartal 2023 war er bereits auf vier Prozent gestiegen. Noch dramatischer wird es nur jenseits von Europas Grenzen. In New York City beispielsweise geht man aktuell von einem Leerstand zwischen 20 und 30 Prozent aus.

Die derzeitige Schwierigkeit besteht zudem in der allgemeinen Weltlage: In Zeiten hoher Zinsen, generell hoher Kosten und einem geradezu krassen Fachkräftemangel in der Baubranche ist es schlicht nicht auf absehbare Zeit möglich, einfach mehr hochmodernen Büroraum zu schaffen. Gerade weil die Zukunft der Präsenz-Büroarbeit im Höchstmaß unsicher ist, sind Investoren verständlicherweise mehr als zurückhaltend.

Hier zeigen die schlechten Zahlen des Wohnungsbaus, wo das Grundproblem besteht: Wenn selbst hier sämtliche Regierungsziele massiv verfehlt werden, sollte bei Gewerbeimmobilien eine noch geringere Tätigkeit kaum verwundern. In Berlin etwa wird zwar derzeit viel gebaut. Jedoch sind das in der Mehrheit Projekte, die schon länger laufen, daher den „Point of no Return“ überschritten haben und bei denen eine gute Vermietungsquote absehbar ist. Unkalkulierbarer wird die Lage ab Mitte des Jahrzehnts.

Die Zukunft

Wird sich hier mittelfristig wieder etwas bessern? Die Antwort lautet „Nein“ – aus mehreren Gründen:

1. Arbeitnehmerseitig wird sich der Trend zur Distanzarbeit nur noch weiter steigern. Das gilt insbesondere, weil der Anteil mit der Zeit immer mehr Menschen betragen wird, die aus Altersgründen niemals das klassische Modell der Präsenzarbeit kennenlernten.
2. Die Technologie wird sich weiterentwickeln. Daher wird es ebenfalls immer mehr Möglichkeiten für Remote Work geben; selbst in Berufen, bei denen dies derzeit noch schwierig erscheint.
3. Mittel- bis langfristig werden zudem KI und Robotik hinzukommen. Zwar sprechen wir hier von Zeiträumen, über die die 2030er anbrechen dürften. Dennoch sind bei allen Vorteilen ebenso diverse Berufe akut bedroht.

4. Die Zukunft des Büroturms: Was kommt danach?

Das Bürogebäude wird sicherlich nicht aussterben. Doch selbst wenn immer mehr Berufe hinzukommen, die im breitesten Sinn „Bürojobs“ sind, so wird sich wohl nie wieder eine so positive Lage wie vor der Pandemie einstellen.

Schon heute lässt sich dies bei älteren Bürogebäuden, ja sogar ganzen Bürovierteln spüren. Mittelfristig dürfte deshalb hier ein dramatischer Wandel anstehen. Das muss nicht unbedingt schlecht sein. Die Industrieschließungen der jüngeren Vergangenheit sowie das derzeitige Wegbrechen urbaner Geschäfte zeigen, wie sich die entstandenen Brachen und Leerstände umwandeln lassen – hin zu lebendigen Wohnquartieren.

Der Bedarf an Büroimmobilien wird sinken. Der Bedarf an Wohnraum im Allgemeinen und Wohnraum in qualitativ hochwertigen Stadtarealen im Besonderen wird hingegen noch lange steigen. Zumal Büroimmobilien einen massiven Vorteil gegenüber industriellen Immobilien und Brachen haben: Es handelt sich in der Masse um Gebäude, die sich (architektonisch und bautechnisch betrachtet) relativ einfach umwidmen lassen.

Schon seit vielen Jahren überwiegt hier eine Skelettbauweise, in der die Unterteilung in Büros nicht in Massivbauweise erfolgt. Beispielsweise durch Trockenbau- oder sogar Glaswände; sofern es sich nicht sowieso um große, nur durch tragende Säulen unterbrochene Indoor-Freiflächen handelt. Das bietet einfache Möglichkeiten:

• Die Grundrisse einzelner Etagen und ganzer Gebäude können durch ganz ähnliche Trockenbauverfahren spielend leicht in Richtung einer wohnlichen Nutzung abgeändert werden.
• Ebenfalls sind diese Gebäude aufgrund der Vornutzung bereits hervorragend mit Versorgungsleitungen bestückt. Und im Falle von Skelettbauweisen sind diese zudem äußerst leicht zu verändern und zu erweitern.

Das bedeutet, in vielen Fällen wird sich eine technisch relativ einfache und angesichts der nicht absehbar endenden Wohnraumnot äußerst notwendige und sinnvolle Zweitverwendung finden lassen. Ein hervorragendes Beispiel hierfür ist das ehemalige Thyssen Trade Center in Düsseldorf. Der sieben Jahre lang leerstehende Komplex aus mehreren Bürobauten wurde durch eine Mischung aus Abriss und Umwandlung zum Wohnpark Living Circle mit 340 Wohneinheiten und vielen Grünflächen dazwischen.

Die in der Praxis größten Hürden sind typischerweise administrativer Natur: Büroimmobilien und deren Umfeld entsprechen nicht immer denjenigen strengen Vorgaben, die für Wohnraum gelten. Hinzu kommen vielerorts sehr träge Genehmigungsverfahren. Sie ziehen viele Projekte in die Länge und gefährden dadurch ihre Rentabilität.

Abgesehen von diesem einzelnen Faktor, der sich relativ leicht beheben ließe, dürfte es jedoch für einen Gutteil von Büroimmobilien eine sinnvolle Nachnutzung geben – wodurch der ehemalige Arbeitsplatz durch den Trend zu Heim- und Remote-Arbeit paradoxerweise vielfach weiterhin ein Ort der Büroarbeit bleiben dürfte.

5. Fazit

Der Markt der Büroimmobilien in Deutschland steht an einem Scheideweg. Zwar gab es hinsichtlich der Leerstände schon deutlich schwierigere Zeiten. Diese hatten jedoch andere Ursachen und konnten daher behoben werden. Heute allerdings hat der gesamte Markt mit einer kombinierten Herausforderung aus etablierter Heimarbeit und zukünftigen Bedrohungen durch KI zu tun.

Das Büro ist sicherlich noch nicht aus der Welt; das zeigen unter anderem die Mietpreise für sehr hochwertige Objekte. In der großen Masse allerdings wird das Büro in den kommenden Jahren und Jahrzehnten höchstwahrscheinlich einen dramatischen Wandel von Bedeutung und Bedarf erfahren. Insbesondere wirtschaftliche Entscheider sollten diesen Trend keineswegs ignorieren und weiter stur auf Präsenzarbeit im Büro setzen. Das wäre eine Haltung an der Realität vorbei.

Der heutige und künftige Fokus sollte deshalb nicht auf „Hauptsache Büroräume“ liegen, sondern auf hochmodernen, maximal flexiblen und repräsentativen Räumlichkeiten. Hierin wird das Büro wohl immer eine Nische behalten – selbst wenn die allermeisten Angestellten es bestenfalls an nur einigen Wochentagen nutzen werden.